【課程體系設(shè)置】
房地產(chǎn)項目總經(jīng)理特訓(xùn)班,2015年1月16-18日正式開課
主題 課時 總課時 地點
項目總經(jīng)理的角色定位與核心能力要求 1天
項目總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)力提升 2天 14天面授課程、
3天項目考察、
一年完成，
集中6次上課，
每次2-3天
北京、上海、
深圳、重慶
四個城市循環(huán)上課
(根據(jù)班委會的要求，有可能增加到其他城市上課)
項目總經(jīng)理的核心財稅職業(yè)能力提升 2天
項目總經(jīng)理必備系統(tǒng)能力—運營管理 2天
項目總視角的項目管理要點把控 2天
項目總視角的項目風(fēng)險管理與項目后評估 1天
項目總視角的全營銷業(yè)務(wù)體系及決策邏輯 1天
項目總視角的規(guī)劃設(shè)計方案把控及設(shè)計溢價要素 1天
項目總視角的成本管理關(guān)鍵要點把控 1天
商業(yè)地產(chǎn)多業(yè)態(tài)開發(fā)運營模式、開發(fā)流程解析 1天
標(biāo)桿項目深度考察與交流 3次
備注：師資介紹請來電索取……
【課程大綱】
模塊1：項目總經(jīng)理的角色定位與核心能力要求（1天）
一、白銀時代下的房企項目總經(jīng)理的角色定位
1、房地產(chǎn)企業(yè)白銀時代的特征及發(fā)展趨勢
（1）微利 （2）分化
（3）集中度提升 （4）競爭加劇
（5）未來十二大發(fā)展趨勢
2、白銀時代下的房企面臨的五大挑戰(zhàn)
（1）戰(zhàn)略挑戰(zhàn) （2）模式挑戰(zhàn)
（3）產(chǎn)品挑戰(zhàn) （4）管理挑戰(zhàn)
（5）團隊挑戰(zhàn)
3、白銀時代下房企項目總經(jīng)理的角色定位
（1）項目總使命、責(zé)任、勝任力及基本素養(yǎng)
（2）項目總與專業(yè)總監(jiān)的角色互補、配合
（3）不同管控模式下的城市總定位的差異
（4）標(biāo)桿房企城市總定位案例
二、房企項目總經(jīng)理自我修煉模型
1、高度 2、寬度 3、深度 4、密度
5、活度 6、力度 7、厚度
三、房地產(chǎn)企業(yè)項目總經(jīng)理的能力要求
1、房地產(chǎn)項目總經(jīng)理應(yīng)具備的能力
（1）基本領(lǐng)導(dǎo)力
（2）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營能力
（3）房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)能力
（4）團隊管理能力
（5）案例分享：某標(biāo)桿企業(yè)中層管理者勝任力素質(zhì)模型
2、房地產(chǎn)項目總經(jīng)理的基本領(lǐng)導(dǎo)力
（1）從反省到變革
（2）從舍得到模式
（3）從按納到授權(quán)
（4）從影響到造磁場
（5）從樹人到傳承
（6）從直覺到系統(tǒng)決策
（7）從傳統(tǒng)思維到互聯(lián)網(wǎng)思維
3、房地產(chǎn)項目總經(jīng)理經(jīng)營能力
（1）提升房地產(chǎn)企業(yè)ROE的能力
（2）提升房地產(chǎn)項目IRR的能力
（3）房地產(chǎn)項目利潤率與現(xiàn)金流的平衡能力
（4）提升房地產(chǎn)項目運營效率的能力
（5）房地產(chǎn)項目品質(zhì)、風(fēng)險控制能力
（6）某標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)核心能力規(guī)劃案例分享
（7）龍湖等企業(yè)經(jīng)營能力評價指標(biāo)體系
4、房地產(chǎn)項目總經(jīng)理的項目開發(fā)專業(yè)能力
（1）房地產(chǎn)項目開發(fā)前期定位能力
（2）房地產(chǎn)項目開發(fā)中期產(chǎn)品實現(xiàn)能力
（3）房地產(chǎn)項目開發(fā)后期產(chǎn)品營銷能力
（4）房地產(chǎn)項目后評估能力提升及案例分享
5、房地產(chǎn)項目總經(jīng)理的管理能力
（1）目標(biāo)管理
（2）房地產(chǎn)項目總?cè)绾喂芾硪曳郊鞍咐�分�?br />（3）房地產(chǎn)項目總經(jīng)理如何帶團隊
（4）房地產(chǎn)溝通能力、執(zhí)行力修煉
（5）流程管理
模塊2：項目總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)力提升（2天）
一、領(lǐng)導(dǎo)/管理的經(jīng)典理論和模型
--管人、管事、管自己
1、權(quán)力的兩個來源
2、中西方對“領(lǐng)導(dǎo)/管理”的認(rèn)識
3、管理的趨勢
4、領(lǐng)導(dǎo)梯隊與績效梯隊
5、合格領(lǐng)導(dǎo)/管理者素質(zhì)TOPS模型
6、如何提升領(lǐng)導(dǎo)/管理素質(zhì)
二、如何管人？
1、管理從“管”人的心“理”開始
（1）員工的工作動力
（2）影響員工敬業(yè)度的主要因素
（3）員工為何愿意受你領(lǐng)導(dǎo)？
2、中國員工看重的各級領(lǐng)導(dǎo)/管理者素質(zhì)
3、了解員工滿意度的調(diào)查工具
4、高效團隊建設(shè)模型
（1）情境領(lǐng)導(dǎo)（2）4D（3）八仙團隊角色
5、激勵技巧
6、授權(quán)技巧
7、教練技巧
三、如何管事？
1、企業(yè)執(zhí)行力的3大系統(tǒng)保證
2、員工執(zhí)行力的3熱愛基礎(chǔ)
3、員工“不聽話”的19條原因
4、善于執(zhí)行的領(lǐng)導(dǎo)/管理者的7條行為
5、績效管理
6、項目管理
7、工作中的領(lǐng)導(dǎo)力挑戰(zhàn)案例討論與分析
四、如何管自己？
1、你的人生觀與價值觀
--你如何看待公司的價值觀？
2、你的職業(yè)素養(yǎng)：是否德才兼?zhèn)洌?br />3、你的情商與情感強度（魄力）
4、你如何管理自己的時間？
模塊3：項目總經(jīng)理的核心財稅職業(yè)能力提升（2天）
一、項目總經(jīng)理財稅管理主要理念
1、為股東創(chuàng)造價值而管理
2、財務(wù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型--價值管理
3、財務(wù)管理體制的架構(gòu)：集權(quán)型和分權(quán)型
4、企業(yè)財稅管理中的主要風(fēng)險節(jié)點
5、地產(chǎn)的金融屬性對項目現(xiàn)金流管控的重要意義
（時間節(jié)點控制失敗的系統(tǒng)性風(fēng)險）
6、項目是否需要財務(wù)、會計、成本和稅務(wù)的分治--需要一個強力的計劃財務(wù)部
7、項目的盈利能力評估（X調(diào)查報告解析）
案例一：價值管理的應(yīng)用--剩余收益
二、項目開發(fā)的主要模式
1、公司制 2、合伙制3、房地產(chǎn)信托投資基金制
案例二：不同模式不同投資架構(gòu)的綜合應(yīng)用
三、統(tǒng)一會計管理是項目績效管理的基礎(chǔ)
1、會計管理和成本管理的異同
2、土地取得成本和開發(fā)成本的主要內(nèi)容
3、會計管理與成本控制、預(yù)算管理和合同優(yōu)化的關(guān)系
4、會計確認(rèn)和制單的重要性（開發(fā)間接費的核算）
案例三：風(fēng)水費的處理；利息費用的處理
四、項目總經(jīng)理的稅收籌劃重點
1、我國的稅制體系的總體運行特點
2、貨勞稅的籌劃重點
3、所得稅的籌劃重點
4、財產(chǎn)稅的籌劃重點
5、前期規(guī)劃階段的籌劃
6、建安階段的籌劃
7、銷售階段的籌劃
8、清算階段的籌劃
案例四：項目土地增值稅清算實例
五、內(nèi)部控制的主要節(jié)點
1、合同優(yōu)化管理
2、資金結(jié)算的統(tǒng)一監(jiān)管
3、發(fā)票的審慎管理（發(fā)票取得、填開）
4、獨立審計的重要作用
5、全面預(yù)算管理與成本控制
6、會計、稅務(wù)、財務(wù)的協(xié)調(diào)管控
案例五：常見的錯誤發(fā)票類型
案例六：預(yù)算管理與成本控制實例分析
六、財務(wù)報表分析
1、資產(chǎn)負(fù)債表財務(wù)分析
2、利潤表財務(wù)分析
3、現(xiàn)金流量表的財務(wù)分析
4、綜合財務(wù)分析應(yīng)用
案例七：標(biāo)桿企業(yè)財務(wù)報表分析
七、特殊事項管理
1、合作開發(fā)的主要方式
2、合作開的主要財稅風(fēng)險管理節(jié)點
3、項目如何出售更劃算
4、項目合并分立的財稅管理要點
案例分析：長樂分家
模塊4：項目總經(jīng)理必備系統(tǒng)能力-運營管理（2天）
一、運營管理是什么
1、運營的由來
2、地產(chǎn)運營的演變
3、地產(chǎn)運營的作用
二、項目組織模式的選擇與管控
1、小項目制 2、大項目制 3、矩陣制模式
三、項目拓展管理
1、市場分析 2、土地獲得 3、項目啟動
四、計劃管理
1、總部計劃 2、城市公司計劃
3、項目部計劃
五、會議管理
1、會議效率與運營效率
2、會議體系
六、投資管理
1、項目收益管理現(xiàn)狀
2、項目投資收益跟蹤管理與落地
3、項目投資收益跟蹤的高效協(xié)同
七、成本管理
1、成本策劃 2、成本管控核心
3、合約規(guī)劃
八、設(shè)計管理
1、總部 2、城市公司 3、項目部
九、工程管理
1、總部 2、城市公司 3、項目部
十、營銷管理
1、銷售目標(biāo) 2、內(nèi)控管理
3、定價 4、銷售費用
模塊5：項目總視角的項目管理要點把控（2天）
二、目標(biāo)分解與系統(tǒng)構(gòu)建：IRR-全程管理藝術(shù)之源
1、圍繞IRR構(gòu)建項目關(guān)注和考核指標(biāo)體系，才能有效實現(xiàn)“卓越管理”
2、IRR影響因素分析
3、工程管理關(guān)鍵指標(biāo)
4、成本管理關(guān)鍵指標(biāo)
5、營銷管理關(guān)鍵指標(biāo)
6、IRR項目開發(fā)系統(tǒng)
三、平衡的藝術(shù)------產(chǎn)品品質(zhì)、營造速度、成本控制三大關(guān)鍵要素的結(jié)構(gòu)化之路
（一）品質(zhì)提升的結(jié)構(gòu)化解決方案
1、效果（觀感質(zhì)量）提升之路；
2、體驗（功能）提升之路；
3、通病預(yù)防之路。
（二）速度提升的結(jié)構(gòu)化解決方案：
1、計劃-分解之路
2、設(shè)計階段的管控；各專業(yè)綜合會議的梳理
3、 前期報建階段的管控-任務(wù)分解及關(guān)鍵工作梳理
4、招標(biāo)階段的管控；招標(biāo)進度的編排與可能延誤的預(yù)防
5、工程實施階段的管控:人、料、機、法、環(huán)的深挖與控制
6、竣工驗收階段管控:倒排計劃與關(guān)聯(lián)線路分析
7、產(chǎn)品交付階段管控:提升交付比率的關(guān)鍵舉措
8、后評估與總結(jié)：方法與用途
（三）成本控制的結(jié)構(gòu)化解決方案
1、成本優(yōu)化的原則分享
2、減少簽證變更的顛覆性舉措:BIM思想的運用
3、合約界面劃分的最優(yōu)解
（四）品質(zhì)、速度、成本三者平衡的藝術(shù)
1、前置設(shè)計的管控，啟動之初即做平衡；可實現(xiàn)性的把控、工藝的把控
2、前期報建加速度與成本的關(guān)系;帶方案拿土地
3、設(shè)計方案、施工方案基于速度、成本的優(yōu)化:基坑開挖方案的優(yōu)化、外墻線條形式的優(yōu)化、窗臺細(xì)部節(jié)點的優(yōu)化、內(nèi)墻飾面陰角收口的處理
4、降低報建難度、報建階段的速度提升與成本優(yōu)化，人防面積的優(yōu)化、配電方案的優(yōu)化
模塊6：項目總視角的項目風(fēng)險管理與項目后評估（1天）
一、凡事預(yù)則立--項目風(fēng)險管理
1、項目風(fēng)險概述
（1）項目風(fēng)險定義（2）項目風(fēng)險的基本分類
2、項目管理風(fēng)險
（1）分組討論 （2）風(fēng)險清單
3、項目常見風(fēng)險
（1）項目招投標(biāo)&合同風(fēng)險
（2）項目經(jīng)營計劃風(fēng)險
（3）項目質(zhì)量管理風(fēng)險
（4）項目形象風(fēng)險
（5）成本風(fēng)險
4、項目風(fēng)險管理
（1）項目風(fēng)險管理概念
（2）項目風(fēng)險管理過程
（3）項目風(fēng)險管理計劃
二、前事不忘 后事之師--項目后評估
1、后評估的意義與作用
（1）定義 （2）意義 （3）作用
2、后評估的程序
3、后評估內(nèi)容（舉例說明）
（1）案例：精裝項目、總包項目、寫字樓項目
4、小結(jié)：項目成功的要素
模塊7：項目總視角的全營銷業(yè)務(wù)體系及決策邏輯（1天）
基礎(chǔ)篇
一、營銷診斷
1、案例解析銷售面臨的常見問題
（1）市場容量及競爭
a區(qū)域市場容量不足
b 區(qū)域市場容量增長與項目開發(fā)節(jié)奏不匹配
c市場容量萎縮對項目的影響
d 同質(zhì)化供應(yīng)過大
（2）定位及競爭
（3）產(chǎn)品
a 定位偏差
b配套不足帶來的產(chǎn)品性能不足
c 產(chǎn)品=房子？
d 產(chǎn)品過時帶來的產(chǎn)品競爭力下降
e 產(chǎn)品解決方案與客戶需求不匹配
（4）價格
a 單價過高帶來的總價競爭力不足
b裝修配置過高造成總價過高
（5）銷售--a來訪量與轉(zhuǎn)化率
（6）運營
a開工銷售節(jié)奏不匹配帶來的存貨過大
b 銷售問題帶來的庫存過大
2、項目開發(fā)的邏輯基礎(chǔ)
3、市場下行期項目運營優(yōu)化的基本策略
4、房地產(chǎn)營銷的邏輯基礎(chǔ)
二、項目定位
1、項目定位的邏輯
2、住宅項目定位的流程
（1）土地分析框架
a靜態(tài)土地分析/動態(tài)土地分析
b SWOT分析及土地結(jié)論
（2）市場分析框架-項目層面對市場的認(rèn)知
（3）客戶分析框架
a客戶購買決策模型
b客戶細(xì)分-不同收入核心驅(qū)動要素的區(qū)別
c客戶DNA-影響購買決策的真實動因
3、各類客戶對項目的評價
4、開發(fā)方向探討
（1）細(xì)分市場選擇 （2）產(chǎn)品形態(tài)選擇
（3）產(chǎn)品組合選擇 （4）競爭策略選擇
5、項目初步定位及開發(fā)主題框架
三、產(chǎn)品建議
1、產(chǎn)品建議書的工作方法：2個問題、4種方法、1份建議
2、客戶研究
3、競爭研究
4、產(chǎn)品建議書的內(nèi)容
（1）項目開發(fā)主題
（2）客戶研究總結(jié)
（3）產(chǎn)品設(shè)計建議
5、項目價值提升的思路
（1）從產(chǎn)品差異化要溢價
（2）從土地屬性要溢價
（3）從產(chǎn)品組合要溢價
（4）一體兩翼”模型的應(yīng)用
四、價值營銷
1、價值營銷的七種武器
2、價值營銷的兩大專題
模塊8：項目總視角的規(guī)劃設(shè)計方案把控及設(shè)計溢價要素（1天）
一、住宅產(chǎn)品設(shè)計創(chuàng)新與產(chǎn)品的溢價系統(tǒng)
1、通過概念規(guī)劃設(shè)計，可以提升土地價值，實現(xiàn)土地溢價。
2、通過戶型方案的優(yōu)化與精細(xì)化設(shè)計，可以提升項目產(chǎn)品的居住價值，實現(xiàn)產(chǎn)品溢價。
3、通過立面及景觀設(shè)計創(chuàng)新，可以提升項目的形象價值，實現(xiàn)形象溢價。
二、住宅產(chǎn)品設(shè)計價值創(chuàng)造的關(guān)鍵環(huán)節(jié)-概念規(guī)劃設(shè)計
1、概念規(guī)劃設(shè)計在產(chǎn)品價值創(chuàng)新中起到至關(guān)重要的作用
2、概念規(guī)劃設(shè)計的深度和范疇
3、概念規(guī)劃設(shè)計需遵循的十大價值原則
三、規(guī)劃設(shè)計中各物業(yè)形態(tài)在布局中的價值特點
四、規(guī)劃概念設(shè)計創(chuàng)新及價值提升的案例詳析
1、概念設(shè)計要點
2、項目的規(guī)模分類
3、多方案比較的規(guī)劃概念設(shè)計優(yōu)化
模塊9：項目總視角的成本管理關(guān)鍵要點把控（1天）
一、項目總對房地產(chǎn)成本及其管理的認(rèn)識
1、房地產(chǎn)成本管理的行業(yè)特征
2、房地產(chǎn)企業(yè)中不同層面的成本管理
3、房地產(chǎn)成本管理的幾個關(guān)系處理
4、房地產(chǎn)成本構(gòu)成及數(shù)據(jù)分析
二、房地產(chǎn)項目成本目標(biāo)管理
1、成本目標(biāo)及目標(biāo)管理的意義
2、成本目標(biāo)的制定
3、成本目標(biāo)的分解方式
4、成本動態(tài)的跟蹤與監(jiān)控
5、保障目標(biāo)實現(xiàn)的手段與措施
三、房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理控制要點
1、成本控制重點與原則概述
2、立項階段、策劃階段、設(shè)計階段的成本管理
3、發(fā)包階段、施工階段、銷售階段的成本管理
4、竣工結(jié)算、維護階段的成本管理
模塊10：商業(yè)地產(chǎn)多業(yè)態(tài)開發(fā)運營模式、開發(fā)流程解析（1天）
一、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與創(chuàng)新
二、商業(yè)地產(chǎn)的多種功能形態(tài)
1、案例-韓國首爾項目
2、案例-天津項目
3、商業(yè)地產(chǎn)多種功能形態(tài)解析
三、商業(yè)地產(chǎn)在市場環(huán)境中的多模式尋路
1、城市綜合體的多模式尋路
-多元功能為主體的城市綜合體
-購物中心為主體的城市綜合體
-辦公為主體的城市綜合體
-酒店為主體的城市綜合體
2、辦公與商務(wù)園區(qū)多模式尋路
-美國超高層辦公樓
-綠色辦公園區(qū)
3、旅游休閑地產(chǎn)多模式尋路
-酒店的多模式
-旅游搭臺,地產(chǎn)唱戲
-旅游地產(chǎn)的營銷轉(zhuǎn)型
-國際旅游地產(chǎn)標(biāo)桿
四、商業(yè)房地產(chǎn)的綜合開發(fā)流程解析
1、綜合開發(fā)流程
2、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)劃八大特點
3、案例:大型城市綜合體項目
五、生活Mall社區(qū)商業(yè)開發(fā)運營體系
六、國內(nèi)七個典型企業(yè)的社區(qū)商業(yè)與社區(qū)服務(wù)模式解讀
萬科、龍湖、恒大、萬達(dá)、協(xié)信、陽光新業(yè)、花樣年