該課程以營改增為背景，按照土地取得、規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、組織銷售、竣工清盤五個階段進(jìn)行設(shè)計。重點講解房地產(chǎn)開發(fā)每個階段具體實施過程中所涉及的相關(guān)稅收問題。比如：在取得各種開發(fā)手續(xù)、制訂各種融資方案、選擇開發(fā)產(chǎn)品類型、制訂各種經(jīng)濟(jì)合同、設(shè)計各種促銷模式時，應(yīng)注意哪些稅收問題，稅收條款在具體文書中應(yīng)如何設(shè)計等。該課題屬于納稅籌劃類課題，旨在培養(yǎng)大家在開展以上工作之前樹立良好的稅收意識，主動防范稅收風(fēng)險。課程難度適中，適合房地產(chǎn)企業(yè)專職財務(wù)、稅收管理人員和企業(yè)其他高層、中層管理人員學(xué)習(xí)與培訓(xùn)。

課程大綱

n 一、取得土地階段稅收風(fēng)險控制與納稅答疑
1、以招掛拍方式取得土地，合同條款如何商定才能規(guī)避土地使用稅，計征契稅的依據(jù)以及納稅環(huán)節(jié)如何規(guī)定？
2、以接受投資方式取得土地，稅收風(fēng)險如何掌控，投資雙方的稅收風(fēng)險在哪里？
3、以收購股權(quán)的方式取得土地，土地成本如何確認(rèn)？
4、以非貨幣交易形式取得土地使用權(quán)，應(yīng)如何確認(rèn)土地成本？
5、受讓生地、熟地、購買爛尾樓以什么為依據(jù)確認(rèn)土地成本，在計算土地增值稅的時候甲乙雙方分別如何進(jìn)行稅收風(fēng)險規(guī)避？
6、以“拆一還一”方式取得入地，如何進(jìn)行會計處理，銷售不動產(chǎn)發(fā)票如何開具，從被拆遷人、開發(fā)企業(yè)兩方分別就企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅、個人所得稅進(jìn)行全方位的稅收分析？
7、在自己原工廠的土地上搞開發(fā)，這塊地上原來有辦公樓、廠房、其他建筑，這些建筑原來的建設(shè)發(fā)票能入開發(fā)成本嗎，換句話說自己單位工廠拆遷能發(fā)生拆遷補(bǔ)償費嗎？
8、為取得土地而支付的紅線外支出，在所得稅和土地增值稅的處理什么不同？如何操作可以在稅前扣除，規(guī)避風(fēng)險？

n 二、規(guī)劃設(shè)計階段的稅收風(fēng)險控制與納稅答疑
1、立項、規(guī)劃、設(shè)計環(huán)節(jié)應(yīng)注意哪些稅收問題與節(jié)稅策略？
2、產(chǎn)品開發(fā)類型的選擇，是關(guān)注稅收負(fù)擔(dān)水平？還是關(guān)注企業(yè)的銷售？
3、采取合作建房方式稅收如何控制？
4、委托境外設(shè)計單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，支付的設(shè)計費是否應(yīng)當(dāng)在我國境內(nèi)納稅？企業(yè)承擔(dān)什么稅收責(zé)任？

n 三、開發(fā)建設(shè)階段的稅收風(fēng)險控制與納稅答疑
1、會計、稅收上對售樓部及類似資產(chǎn)的處理是如何規(guī)定的？
2、地下建造的人防工程、有產(chǎn)權(quán)的車庫、無產(chǎn)權(quán)的車庫在稅務(wù)處理上有何區(qū)別？納稅人如何處理才能夠取得相對收益？
3、甲供材、甲供設(shè)備的區(qū)別是什么？房地產(chǎn)建安流程中，設(shè)備和材料如何區(qū)分？通過具體的案例，從甲供材料和甲供設(shè)備兩種情況，分別講述增值稅稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅當(dāng)中稅收待遇有哪些不同，以“超低價出包”方式進(jìn)行經(jīng)營的合法性、與現(xiàn)實性？
4、房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)項目發(fā)生的借款費用怎樣核算，計算企業(yè)所得稅和土地增值稅對借款費用的處理有何差異？
5、向股東或其他自然人借款利息是否都可扣除？
6、資本化的借款費用與計入損益的借款費用怎樣區(qū)分，如何提供“金融企業(yè)同期同類借款利率情況說明”？
7、集團(tuán)內(nèi)部統(tǒng)借統(tǒng)還的利息支出怎樣操作可以避免重復(fù)納稅？
8、工資薪金支出怎樣扣除才能使企業(yè)與員工利益最大，如何把握合同工、臨時工、勞務(wù)的區(qū)別，他們的稅收待遇有什么不同？
9、購買爛尾樓（在建工程或者在建項目）確認(rèn)初始成本的方法如何？

n 四、銷售階段的稅收風(fēng)險控制與納稅答疑
1、“買一送一”模式下如何確認(rèn)收入金額，送面積、送家電、送車位、送物業(yè)等不同銷售模式稅收規(guī)定有哪些不同，會計如何處理，贈送的禮品是否有個人所得稅的扣繳風(fēng)險？
2、“以老帶新”銷售模式下如何確認(rèn)支出，票據(jù)如何處理，是否涉及扣繳個稅？
3、“抵券銷售—— 一萬抵五萬”銷售模式下收入如何確認(rèn)？
4、“包銷”和“代銷”的區(qū)別是什么，稅收風(fēng)險如何把控？
5、“假按揭”“零首付”銷售模式稅收如何處理？
6、“還本銷售”如何確認(rèn)收入，企業(yè)的困惑在哪里？
7、“售后回租”的稅收風(fēng)險分析，同時給您解決方案，讓您不再為回租而煩惱？
8、“售后回購”方式增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅如何確認(rèn)？
9、“低價出售、免費返租”應(yīng)如何進(jìn)行會計核算與稅務(wù)處理？
10、“產(chǎn)權(quán)式酒店”銷售、經(jīng)營，應(yīng)如何進(jìn)行會計核算與稅務(wù)處理？
11、房地產(chǎn)企業(yè)收取價外費用有哪些稅收風(fēng)險，增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅關(guān)于價外費用的處理有哪些不同？
12、針對不同的客戶與不同的銷售模式，銷售價格明顯偏低，我們?nèi)绾握页鲞m合自己的“正當(dāng)理由”？
13、以房產(chǎn)抵工程款100萬元后，施工方又將該房以90萬元轉(zhuǎn)售給第三方，現(xiàn)在要求房地產(chǎn)企業(yè)為第三方做按揭貸款手續(xù)。請問，這樣做是否違反稅務(wù)或銀行有關(guān)法律法規(guī)，若可以操作，房地產(chǎn)公司怎樣做賬才合適？
15、銷售環(huán)節(jié)發(fā)生的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費如何實現(xiàn)稅前扣除？需要注意防控哪些錯誤？

n 五、清盤清算階段稅收風(fēng)險控制與納稅答疑
1、房地產(chǎn)行業(yè)完工標(biāo)準(zhǔn)如何規(guī)定，對增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等有何影響？
2、各個不同稅種對收入確認(rèn)的原則有何差異？
3、竣工清算時土地增值稅收入金額如何確定？
4、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成本如何確定，是否涉及“二次清算”？
5、稅收與會計之間的成本差如何處理，會計上是否需要調(diào)整？
6、在交房前后支付的物業(yè)費如何進(jìn)行成本費用歸集，對稅收有什么影響？
7、什么是基本裝修、簡裝、精裝？軟裝在計算企業(yè)所得稅和土地增值稅時扣除規(guī)定有什么不同？