【參加對(duì)象】
本課程適用房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)/稅務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)/稅務(wù)經(jīng)理、主管會(huì)計(jì)、成本會(huì)計(jì)
 
我們的主題——
n 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各階段如何會(huì)計(jì)核算和納稅處理？
n 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地環(huán)節(jié)要注意防范哪些稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？
n 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)批報(bào)建施工階段如何做到合理規(guī)劃布局？
n 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)如何分析籌劃？
n 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)企業(yè)土地增值稅清算面臨什么樣的形勢(shì)？

前 言
十八屆三中全會(huì)確定了充分市場(chǎng)化的政策基調(diào)，在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，這樣的政策基調(diào)將表現(xiàn)為政策制定更加靈活而有針對(duì)性。以往如“一線(xiàn)城市發(fā)燒，全國(guó)打針吃藥”的政策舉措將一去不復(fù)返。
政策制定的目標(biāo)是有針對(duì)性的調(diào)控地區(qū)市場(chǎng)。一二線(xiàn)城市由于市場(chǎng)將持續(xù)火熱，政策基調(diào)應(yīng)是將在擴(kuò)大供給的同時(shí)，適度抑制需求；而針對(duì)三四線(xiàn)城市的持續(xù)疲態(tài)，預(yù)計(jì)地方政府將持續(xù)出臺(tái)有針對(duì)性的刺激措施，以保障這些地區(qū)的樓市穩(wěn)定。
n 房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)在2014年將受到三個(gè)因素的影響，
資本實(shí)力、融資能力及成本控制能力，決定了強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者愈弱。

第一講房地產(chǎn)公司設(shè)立中要想到的會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)處理

一、 設(shè)立房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)應(yīng)該考慮的問(wèn)題
【案例】集團(tuán)公司拿地后交由子公司開(kāi)發(fā)，涉及納稅風(fēng)險(xiǎn)有哪些？如何回避？
二、設(shè)立房地產(chǎn)公司最低資本金比例有要求嗎？
三、以土地投資子公司如何會(huì)計(jì)處理？
四、設(shè)立公司后股東借錢(qián)怎么辦？
五、異地開(kāi)發(fā)設(shè)立子公司還是分公司？區(qū)別在哪里？
【案例】南京A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)欲投資徐州進(jìn)行開(kāi)發(fā)，面臨問(wèn)題是，在徐州應(yīng)該設(shè)立分公司還是設(shè)立子公司？
六、股份投資還是債權(quán)投資對(duì)于個(gè)人有何分別？
【案例】老王居民自然人投資者投資新正地產(chǎn)公司，預(yù)計(jì)投入資金10000萬(wàn)元，投資回報(bào)率假設(shè)10%，兩種方案供您選擇，您選擇哪一種？
A:注冊(cè)資金10000萬(wàn)元
B:注冊(cè)資金5000萬(wàn)元+借款5000萬(wàn)元。
七、股份投資還是債權(quán)投資對(duì)于公司有無(wú)區(qū)別？
【案例】B投資公司投資南京公司，預(yù)計(jì)投入資金10000萬(wàn)元，投資回報(bào)率假設(shè)10%
兩種方案供您選擇，您選擇哪一種？
A:注冊(cè)資金10000萬(wàn)元
B:注冊(cè)資金5000萬(wàn)元+借款5000萬(wàn)元。
八、個(gè)人股權(quán)轉(zhuǎn)讓和公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓有何分別？
【案例】老王居民自然人投資者投資A公司，注冊(cè)資金10000萬(wàn)元，未分配利潤(rùn)1000萬(wàn)元，老王欲轉(zhuǎn)讓股權(quán)給Q公司。問(wèn)題：轉(zhuǎn)讓前要不要分配利潤(rùn)呢？
【案例】B公司投資者投資A公司，注冊(cè)資金10000萬(wàn)元，未分配利潤(rùn)1000萬(wàn)元，B欲轉(zhuǎn)讓股權(quán)給Q公司。問(wèn)題：分配前要不要分配利潤(rùn)呢？
九、個(gè)人以土地房屋評(píng)估投資涉及哪些稅收問(wèn)題？
【案例】中國(guó)居民個(gè)人周某，2009年1月將其個(gè)人在南京購(gòu)置的辦公用房進(jìn)行評(píng)估后投資到南京A公司，取得A公司30%的股權(quán)。該房產(chǎn)的原值為100萬(wàn)元，評(píng)估價(jià)為500萬(wàn)元。2013年8月，周某將持有的該公司股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給B公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)為800萬(wàn)元，股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同履行完畢，股權(quán)已作變更登記，且所得已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。個(gè)人所得稅——免？——不免？
十、合作開(kāi)發(fā)中可否一方拿地出資參與另一方開(kāi)發(fā)共享利益但不成立單獨(dú)公司？
【案例】A公司拿地報(bào)建，因缺少資金，聯(lián)合B公司共同開(kāi)發(fā)，雙方簽訂聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議，不成立法人公司，以A公司下屬項(xiàng)目部名義開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售。
分配模式1：雙方按最后項(xiàng)目利潤(rùn)分配。
分配模式2：B公司支付A公司8000萬(wàn)元后全部利益歸B公司所有。
十一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可劃分哪幾大環(huán)節(jié)？
思考：公司設(shè)立后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)您會(huì)關(guān)心哪些問(wèn)題？
（一）取得土地階段
土地合同和誰(shuí)簽？契稅？土地使用稅？印花稅？
土地取得方式有哪些？毛地出讓、凈地出讓、以房換地、買(mǎi)公司拿地、合并拿地、分立+合并、直接轉(zhuǎn)讓土地、劃撥+合作建房
賬面成本？計(jì)稅基礎(chǔ)？

（二）前期階段
辦證——立項(xiàng)——在誰(shuí)名下？
設(shè)計(jì)——境內(nèi)——增值稅——境外要代扣
（三）報(bào)批報(bào)建費(fèi)——墻改基金——農(nóng)民工工資保障金——？能要回來(lái)的——往來(lái)
不能要回來(lái)的才是成本
（四）工程建設(shè)階段
成本對(duì)象如何確定——如何設(shè)定會(huì)計(jì)科目——如何確定計(jì)稅成本——甲供材
目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)變化——合同臺(tái)賬——應(yīng)付工程款（工程量）——實(shí)際付工程款（賬面借方）——發(fā)票——預(yù)提
（五）銷(xiāo)售階段
營(yíng)業(yè)稅——土地增值稅——預(yù)征
企業(yè)所得稅——查賬、核定
印花稅
土地使用稅——不交
房產(chǎn)稅——一般基建工地用房不交
出租房產(chǎn)
銷(xiāo)售方式——自銷(xiāo)、代銷(xiāo)、促銷(xiāo)手段
（六）清算
計(jì)稅成本——調(diào)整
可扣除項(xiàng)目金額確定
清算方案很關(guān)鍵——談判

第二講房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地環(huán)節(jié)會(huì)計(jì)與納稅處理
一、土地出讓與土地轉(zhuǎn)讓有何區(qū)別？
【案例】2002年小肥羊房地產(chǎn)公司協(xié)議受讓A縣土地一宗，繳納土地出讓金1000萬(wàn)元，因無(wú)力開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)由灰太狼房地產(chǎn)公司承繼開(kāi)發(fā)。后續(xù)舊城改造費(fèi)、契稅均由灰太狼公司支付，小肥羊公司將自己繳納的出讓金收據(jù)轉(zhuǎn)交灰太狼公司。
該案例存在哪些問(wèn)題？
二、聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)土地的操作方式和稅收分析
三、毛地出讓—開(kāi)發(fā)商先參加招拍掛獲取土地，然后拆遷稅收分析
【案例】羊村計(jì)劃拆遷改造，狼房地產(chǎn)公司招拍掛2億元取得，補(bǔ)償協(xié)議約定現(xiàn)金補(bǔ)償3000萬(wàn)元，產(chǎn)權(quán)調(diào)換住宅5000平米（市場(chǎng)價(jià)值2500萬(wàn)元）。產(chǎn)權(quán)調(diào)換商業(yè)2000平米（市場(chǎng)價(jià)值1600萬(wàn)元）。
問(wèn)題：拆遷補(bǔ)償協(xié)議繳納印花稅嗎？拆遷補(bǔ)償取得的土地成本如何確定？拆遷補(bǔ)償營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是什么時(shí)候？拆遷補(bǔ)償營(yíng)業(yè)稅如何確定計(jì)稅依據(jù)？支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)的票據(jù)如何？拆遷補(bǔ)償如何計(jì)算所得稅和土地增值稅？
四、受托平整土地并支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)
【案例】甲房地產(chǎn)企業(yè)受當(dāng)?shù)卣�府委托，拆除乙企業(yè)的地上建筑物并代為支付乙企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)1000萬(wàn)元。共從當(dāng)?shù)卣�府取得收入�?000萬(wàn)元，其中，拆除業(yè)務(wù)收入1500萬(wàn)元。計(jì)算該房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納的營(yíng)業(yè)稅。
五、凈地出讓—開(kāi)發(fā)商先代政府拆遷再參加招拍掛獲取土地稅收分析
【案例】灰太狼房地產(chǎn)公司支付村民拆遷補(bǔ)償費(fèi)4000萬(wàn)元，政府評(píng)審后給以10%服務(wù)費(fèi)4400萬(wàn)元，房地產(chǎn)公司土地中標(biāo)后，約定支付政府土地出讓金2億元。如何會(huì)計(jì)處理？
六、轉(zhuǎn)讓者轉(zhuǎn)讓未擁有土地使用權(quán)土地并幫助購(gòu)買(mǎi)者以出讓方式取得土地稅收分析
七、購(gòu)置轉(zhuǎn)讓土地稅款處理問(wèn)題
【案例】2012年灰太狼房地產(chǎn)公司列支自行申報(bào)繳納的購(gòu)地營(yíng)業(yè)稅金及附加，能否企業(yè)所得稅稅前扣除？以對(duì)方的名義來(lái)繳納稅款，合同有效嗎？
八、直接轉(zhuǎn)讓土地稅收問(wèn)題解析
【案例】A工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地給B公司，合同約定所有轉(zhuǎn)讓中流轉(zhuǎn)稅稅款均由B公司負(fù)擔(dān)，A土地轉(zhuǎn)讓價(jià)款1000萬(wàn)元，取得土地支付價(jià)款原為200萬(wàn)元。
如何計(jì)算應(yīng)納稅款？開(kāi)具多少發(fā)票？
九、轉(zhuǎn)讓已經(jīng)進(jìn)入施工階段的在建工程，可否差額納稅？購(gòu)買(mǎi)在建工程再轉(zhuǎn)讓可否差額納稅？
十、購(gòu)買(mǎi)半拉子工程開(kāi)發(fā)形成產(chǎn)品再轉(zhuǎn)讓如何納稅？
十一、土地置換有何納稅問(wèn)題？
【案例】2011年灰太狼房地產(chǎn)公司取得土地A地塊支付2000萬(wàn)元，并前期投入200萬(wàn)元，2013年5月份根據(jù)城市統(tǒng)一規(guī)劃，政府要求國(guó)土局置換B地塊。B地塊評(píng)估總價(jià)6000萬(wàn)元，A地塊評(píng)估總價(jià)3200萬(wàn)元。先期以政府名義對(duì)B地塊拆遷平整支付1500萬(wàn)元�；姨�狼公司補(bǔ)繳土地出讓金：6000-3200-1500-200=1100萬(wàn)元。如何會(huì)計(jì)和納稅處理？
十二、股權(quán)收購(gòu)目標(biāo)公司間接取得土地稅收分析稅收問(wèn)題分析
【案例】2011年10月，A公司以貨幣資金1000萬(wàn)元成立B公司，2011年12月B公司以800萬(wàn)元受讓土地，2013年2月A公司作價(jià)1500萬(wàn)元將B公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給C公司。B公司資產(chǎn)主要表現(xiàn)為土地。
問(wèn)：股權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中印花稅、企業(yè)所得稅怎么處理？A公司、B公司、C公司交不交土地增值稅。該誰(shuí)來(lái)交？
十三、合并方式取得土地稅收分析稅收問(wèn)題分析
十四、分立方式取得土地稅收分析稅收問(wèn)題分析
【案例】灰太郎房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)A小區(qū)和寫(xiě)字樓、商鋪、酒店。2012年小區(qū)出售完畢，剩余酒店。房地產(chǎn)公司貸款受限。酒店分立出來(lái)，以備將來(lái)出售或自持使用。問(wèn)題是分立要交哪些稅？有哪些程序必須辦理？
十五、土地返還一律沖減成本？
十六、替政府干活是否白干？
問(wèn)題：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按“以地補(bǔ)路”的方式取得土地，但是該單位支付修路款時(shí)，取得的是政府部門(mén)財(cái)政收據(jù)，支付修路款是否可以作為取得土地使用權(quán)支付的金額？
十七、城中村改造選擇哪種模式稅務(wù)處理？

第三講房地產(chǎn)前期及施工階段會(huì)計(jì)及納稅處理
一、搞不清的立項(xiàng)
【案例】新正公司2008年通過(guò)出讓方式取得一宗土地使用權(quán)，經(jīng)建設(shè)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，建設(shè)商住樓項(xiàng)目。由于新正公司沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，決定與方欣房地產(chǎn)公司合作開(kāi)發(fā)，雙方簽訂了委托開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售協(xié)議。協(xié)議約定該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的所有成本、費(fèi)用均由新正公司支付，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品委托方欣房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售，銷(xiāo)售合同由方欣房地產(chǎn)公司與買(mǎi)方簽訂，但是銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票由新正公司開(kāi)具，新正公司以該樓盤(pán)銷(xiāo)售收入的3%支付方欣房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售手續(xù)費(fèi)。如何會(huì)計(jì)處理？如何納稅處理？
二、房地產(chǎn)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)單位合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，且未成立獨(dú)立法人公司的怎樣會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理？
學(xué)員問(wèn)題：甲、乙均為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。甲公司以1.8億元取得了某地塊的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)，因資金問(wèn)題，與乙公司協(xié)商合作開(kāi)發(fā)該地塊。合作協(xié)議約定，由甲公司牽頭成立一分公司（無(wú)法人資格），并授權(quán)分公司全權(quán)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)某地塊；項(xiàng)目資本金2.5億元，甲方40%，乙方60%。甲所取得的土地作價(jià)2.5億元，其中的1億元用于出資，乙方將應(yīng)出資部分1.5億元支付給甲公司（抵償甲公司原欠乙公司債務(wù)），分公司實(shí)行獨(dú)立核算，甲乙利潤(rùn)共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。請(qǐng)問(wèn)：1、甲公司對(duì)前期取得土地所發(fā)生的成本，如何進(jìn)行賬務(wù)處理？是計(jì)入其他應(yīng)收款還是開(kāi)發(fā)成本、長(zhǎng)期股權(quán)投資？2、甲公司需要交納哪些稅？甲公司對(duì)1.5億元應(yīng)怎么進(jìn)行稅務(wù)處理？2、乙公司涉及哪些稅收事項(xiàng)？3、在這種合作方式下，如何進(jìn)行前期籌劃？ 　　　　　　　　　　　　　　　
三、房地產(chǎn)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)會(huì)計(jì)和稅務(wù)如何處理？合作開(kāi)發(fā)應(yīng)具備什么必要條件？合作開(kāi)發(fā)稅務(wù)如何處理？合作開(kāi)發(fā)主體如何確定？
四、偽合作開(kāi)發(fā)形式有哪些？法院認(rèn)定土地轉(zhuǎn)讓稅法該怎么認(rèn)定？
【案例】一家投資公司A，與另一家公司B簽訂共建一大廈協(xié)議書(shū)，B公司有劃撥土地一塊，A公司負(fù)責(zé)提供建設(shè)資金3億元，大廈以B公司名義立項(xiàng)，建成后產(chǎn)權(quán)B公司所有，A公司獲得總建筑面積的70%的30年經(jīng)營(yíng)權(quán)。雙方如何稅務(wù)和會(huì)計(jì)處理？
五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及的成本費(fèi)用科目有哪些？
六、項(xiàng)目前期開(kāi)工要做好哪些預(yù)算？
七、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)支付如何處理？
【案例】A房地產(chǎn)企業(yè)2013年8月與美國(guó)B技術(shù)服務(wù)公司簽訂技術(shù)服務(wù)合同，A房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為美國(guó)B技術(shù)服務(wù)公司不會(huì)在中國(guó)境內(nèi)構(gòu)成常設(shè)機(jī)構(gòu)，與其簽訂了100萬(wàn)元的不含稅合同，估算支出 105.26萬(wàn)元［100÷（1-5%）］，其中營(yíng)業(yè)稅支出5.26萬(wàn)元。但是B技術(shù)服務(wù)公司出于自身考慮在付匯階段拒絕提供居民身份證明，A房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法辦理稅務(wù)證明，則實(shí)際支出增加了多少？
八、建筑物拆除該如何做賬？
學(xué)員提問(wèn)：我們A房地產(chǎn)企業(yè)拍下地后，找別人B公司來(lái)拆地上房屋，為什么是B給我們錢(qián)200萬(wàn)元，而不是我們A給B錢(qián)呢？財(cái)務(wù)如何入賬？
九、簽訂施工合同不含甲供材如何處理？
【案例】稅務(wù)機(jī)關(guān)在對(duì)于A房地產(chǎn)公司2012年完工的B項(xiàng)目土地增值稅進(jìn)行清算時(shí)，查出大量貨物銷(xiāo)售發(fā)票。稅務(wù)人員認(rèn)為，建筑施工工程應(yīng)取得建筑業(yè)發(fā)票，非建筑業(yè)發(fā)票一律不予扣除，且取得不符合規(guī)定的發(fā)票，還應(yīng)予以處罰，這種說(shuō)法對(duì)嗎？
【案例】北京大寶建筑公司與加菲貓房地產(chǎn)公司簽訂工程施工合同，勞務(wù)部分價(jià)款2000萬(wàn)元，甲供材1000萬(wàn)元，合同總價(jià)簽訂多少合適？
十、營(yíng)改增后要什么發(fā)票？
十一、立項(xiàng)后稅務(wù)機(jī)關(guān)如何備案及如何確定核算對(duì)象及清算單位？
十二、如何配合預(yù)算部門(mén)、工程部門(mén)預(yù)測(cè)單位建安成本/配套支出/裝修支出？？
十三、如何配合銷(xiāo)售部門(mén)確定預(yù)期銷(xiāo)售價(jià)格？
【案例】南京建華房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的商品住宅總建筑面積20000平方米，其中地下室建筑面積2000平方米，地下車(chē)庫(kù)面積3000平方米，建造成本4000元/建筑面積平方米，地下室定價(jià)2000元/平方米，地下車(chē)庫(kù)為促銷(xiāo)全部贈(zèng)送。問(wèn)：最低售價(jià)該是多少？
十四、土地增值稅與普通住宅定價(jià)的關(guān)系及如何回避無(wú)效價(jià)格區(qū)間
十五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本對(duì)象應(yīng)核算的具體內(nèi)容包括什么？各成本項(xiàng)目應(yīng)該具體核算哪些內(nèi)容？
十六、如何預(yù)測(cè)算土地增值稅？
十七、如何知道項(xiàng)目利潤(rùn)是多少？
十八、如何做好項(xiàng)目合同管理與結(jié)算？
總結(jié)：房地產(chǎn)計(jì)稅成本的核算的八步程序

第四講房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售如何會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理
一、商品房銷(xiāo)售流程——前期策劃與營(yíng)銷(xiāo)——取得預(yù)售許可證后開(kāi)盤(pán)預(yù)售——簽訂銷(xiāo)售合同與收款——商品房交付——通知業(yè)主辦理入住手續(xù)——確認(rèn)身份——現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)房并交鑰匙——辦理房屋權(quán)屬登記及房產(chǎn)證
二、房地產(chǎn)（稅法)確認(rèn)收入的條件
國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)第六條規(guī)定:企業(yè)通過(guò)正式簽訂“房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同”或“房地產(chǎn)預(yù)售合同”所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)，
三、房地產(chǎn)收入類(lèi)別劃分
涉及的會(huì)計(jì)科目
1、未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——預(yù)售——預(yù)收賬款（會(huì)計(jì)）——銷(xiāo)售收入（稅法）——會(huì)計(jì)稅法差異
2、完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——現(xiàn)售——收入處理一致——但是所得稅處理由于計(jì)稅成本要結(jié)算——形成差異
3、視同銷(xiāo)售收入——會(huì)計(jì)未確認(rèn)
4、預(yù)租和租金收入——會(huì)計(jì)稅法確認(rèn)不一致——形成差異
四、未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入的核算
五、完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入的核算
【案例】方欣房地產(chǎn)公司2011年度完工交付B項(xiàng)目預(yù)收收入10 000萬(wàn)元，其中上年收入4 000萬(wàn)元；完工未交付C項(xiàng)目預(yù)收收入6 500萬(wàn)元，其中上年收入2 500萬(wàn)元；在建D項(xiàng)目預(yù)收收入3 500萬(wàn)元。2011年12月，TS房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)B項(xiàng)目銷(xiāo)售收入10 000萬(wàn)元，銷(xiāo)售成本7 500萬(wàn)元,C項(xiàng)目已知實(shí)際計(jì)稅成本為4 550萬(wàn)元。該企業(yè)各項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率均為15%，稅金暫只計(jì)算營(yíng)業(yè)稅，不考慮期間費(fèi)用，如何計(jì)算應(yīng)納企業(yè)所得稅？
六、視同銷(xiāo)售收入
【案例】2008年9月，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將一套公允價(jià)值為160萬(wàn)元、成本為120萬(wàn)元的商品房對(duì)外投資與人合伙成立一家快捷酒店，企業(yè)賬務(wù)處理：
借：長(zhǎng)期投資—股權(quán)投資 120萬(wàn)
貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 120萬(wàn)
該企業(yè)的投資業(yè)務(wù)在稅務(wù)上應(yīng)如何進(jìn)行處理？
四、預(yù)租及租金收入
（一）預(yù)售收入納所得稅么？預(yù)租收入納所得稅么？
（二）預(yù)租收入是否繳納營(yíng)業(yè)稅？
問(wèn)題：跨年度收取租金所得稅如何確認(rèn)？某企業(yè)2010年5月租賃房屋給B企業(yè)，租賃期3年（2010年7月—2013年6月），每年租金100萬(wàn)元，分別于2010年7月，2011年7月，2012年7月分三年收取。問(wèn)該企業(yè)分三年逐年收取租金，是否可按國(guó)稅函[2010]79號(hào)規(guī)定操作？如果企業(yè)在2010年7月一次性收取2010年7月至2011年6月的租金100萬(wàn)，問(wèn)：2010年當(dāng)年度租金收入該確認(rèn)50萬(wàn)還是100萬(wàn)？
五、銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品贈(zèng)送空調(diào)汽車(chē)如何會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理？
（一）賣(mài)房贈(zèng)空調(diào)交增值稅嗎？
（二）賣(mài)房贈(zèng)空調(diào)交營(yíng)業(yè)稅嗎？
（三）賣(mài)房贈(zèng)空調(diào)所得稅視同銷(xiāo)售嗎？
（四）賣(mài)房贈(zèng)空調(diào)要繳納個(gè)人所得稅嗎？
（五）賣(mài)房贈(zèng)空調(diào)土地增值稅可否扣除？

第五部分土地增值稅清算稅企爭(zhēng)議在哪里？
思考：央視先發(fā)聲亂了誰(shuí)的眼？
您有哪些疑問(wèn)呢？賬面應(yīng)交未交一定屬于欠繳稅款嗎？
會(huì)計(jì)應(yīng)該怎樣處理？
為什么央視會(huì)犯這樣錯(cuò)誤？
土增清算會(huì)修改規(guī)則嗎？
土增清算反避稅成為可能！
一、賬面無(wú)成本，土地增值稅清算怎么辦？
二、舊房轉(zhuǎn)讓如何確定評(píng)估扣除？
三、有購(gòu)房發(fā)票還要評(píng)估嗎？
四、舊房轉(zhuǎn)讓可以核定征收嗎？
六、年終結(jié)賬土地增值稅如何結(jié)轉(zhuǎn)？
七、土地增值稅清算單位和產(chǎn)品類(lèi)型的確認(rèn)問(wèn)題？
（一）土地增值稅清算單位怎么確定？誰(shuí)是有關(guān)部門(mén)？
（二）土地增值稅清算分兩類(lèi)還是分三類(lèi)還是分四類(lèi)？
（三）地下室和車(chē)位（車(chē)庫(kù)）歸屬于住宅還是其他商品房？
（四）分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目能否合并進(jìn)行土地增值稅清算？
（五）普通住宅不享受減免能否與非普通住宅或商業(yè)用房合并計(jì)算土地增值稅？
（六）分開(kāi)還是合并清算的經(jīng)典問(wèn)答
（七）普通住宅與其他產(chǎn)品類(lèi)型如何分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)成本？
（八）按建筑面積分?jǐn)偝杀緹o(wú)法避免商業(yè)增值率高怎么辦？
【案例】陽(yáng)光房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地面積100000平方米，建筑面積270000平方米，產(chǎn)品類(lèi)型可劃分為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類(lèi)型三類(lèi)，銷(xiāo)售收入257600萬(wàn)元，取得土地使用權(quán)所支付的成本84000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本59400萬(wàn)元，項(xiàng)目已經(jīng)銷(xiāo)售完畢，應(yīng)清算繳納多少土地增值稅？有多少結(jié)果？
八、借款費(fèi)用土地增值稅扣除如何確定優(yōu)化方式？有金融機(jī)構(gòu)借款證明利息支出怎樣扣除？

第六部分企業(yè)所得稅匯算清繳及參會(huì)企業(yè)互動(dòng)交流