《透視租賃業(yè)務(wù)中稅會差異的玄機(jī)》課程大綱
一、課程主旨
本課程以租賃業(yè)務(wù)為素材，以匯算清繳為主題，透視稅會差異的玄機(jī)。


二、配套教材
書名：租賃業(yè)務(wù)雙方涉稅實(shí)務(wù)疑難問題解析
編著：段暉
出版：經(jīng)濟(jì)管理出版社
特點(diǎn)：
1、實(shí)用性。書中的實(shí)務(wù)和案例是經(jīng)過精心挑選的實(shí)戰(zhàn)案例，涉及各個領(lǐng)域，涉及各個環(huán)節(jié)，涉及日常業(yè)務(wù)，涉及疑難雜癥，涉及稅務(wù)爭議，涉及地區(qū)差異，具備廣泛的代表性和實(shí)用性。
2、全面性。書中的解析不局限于財務(wù)，也不局限于稅務(wù)，而是財務(wù)和稅務(wù)一并解決；不局限于出租方，也不局限于承租方，而是出租方和承租方的問題一并解決；不局限于某一個稅種，而是涉及的諸稅種一并解決。


三、教材目錄
（一）租賃業(yè)務(wù)標(biāo)的物的涉稅疑難解析
1、不動產(chǎn)租賃的稅務(wù)問題
1.1.1不動產(chǎn)融資租賃、場租、片租分別怎樣繳納營業(yè)稅？
1.1.2外地分公司房產(chǎn)出租應(yīng)當(dāng)在哪里納稅？
1.1.3部分出租和未進(jìn)行工程決算的房產(chǎn)對外出租，怎樣繳納房產(chǎn)稅？
1.1.4地產(chǎn)公司出租待售商鋪怎樣繳稅？
1.1.5地下車位、物業(yè)車庫和商場柜組對外出租，分別怎樣繳稅？
1.1.6集體土地租賃怎樣繳稅？乙方怎樣賬務(wù)處理和稅前扣除？
1.1.7在租入的土地上進(jìn)行房屋改造和新建房屋，怎樣進(jìn)行稅前扣除？
1.1.8甲乙合作建房，乙使用一定期限后歸還，雙方怎樣進(jìn)行賬務(wù)處理和繳納稅款？
2、動產(chǎn)租賃的稅務(wù)問題
1.2.1油罐出租是否納入“營改增”？
1.2.2設(shè)備跨期租賃是否營改增？簡易計稅能否開具增值稅專用發(fā)票？
1.2.3遠(yuǎn)洋運(yùn)輸?shù)钠谧夂秃娇者\(yùn)輸?shù)母勺�，營改增后分別怎樣繳稅？
1.2.4自產(chǎn)車輛出租是否視同銷售？是否作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出？
1.2.5員工上下班的班車租賃費(fèi)能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？怎樣稅前扣除？
3、混合租賃的稅務(wù)問題
1.3.1出租廠房和設(shè)備應(yīng)當(dāng)怎樣繳稅？承租方應(yīng)當(dāng)索取什么樣的票據(jù)？
1.3.2租賃茶具同時購買茶葉，出租方怎樣繳納增值稅？承租方怎樣索取發(fā)票和抵扣增值稅？
（二）租賃業(yè)務(wù)當(dāng)事人的納稅身價定性
1、經(jīng)營模式是否決定納稅身份
2.1.1運(yùn)輸車輛的承租掛靠，分別怎樣增值稅？
2.1.2產(chǎn)權(quán)式酒店按利潤分紅，是合作經(jīng)營還是租賃？
2.1.3以產(chǎn)權(quán)式酒店出資，是投資行為還是租賃？
2.1.4商場統(tǒng)一招租統(tǒng)一收銀，是聯(lián)營行為還是租賃？
2.1.5商業(yè)大樓向業(yè)主收取轉(zhuǎn)售電費(fèi)，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅還是營業(yè)稅？
2、出租方身份是否決定納稅身份
2.2.1轉(zhuǎn)租房屋是否納稅？是否適用差額征稅？
2.2.2行政機(jī)關(guān)出租房產(chǎn)是否納稅？承租人能否憑行政事業(yè)收據(jù)或非稅收入繳款書作稅前扣除？
2.2.3村委會出租集體土地是否納稅？承租人憑農(nóng)村合作經(jīng)濟(jì)組織收款收據(jù)能否作稅前扣除？
2.2.4軍隊出租房屋是否納稅？承租人憑軍隊收費(fèi)票據(jù)能否作稅前扣除憑證？
2.2.5房東不提供發(fā)票不負(fù)擔(dān)稅費(fèi)，怎么辦？
2.2.6境外不動產(chǎn)出租，承租人是否需要代扣代繳稅費(fèi)？
2.2.7航空公司境外包機(jī)業(yè)務(wù)，承租人是否需要代扣代繳稅費(fèi)？
2.2.8集資建房出租，分配的租金是否繳納個人所得稅？
3、承租方身份是否決定納稅身份
2.3.1融資租賃設(shè)備甲乙雙方怎樣進(jìn)行會計處理？怎樣繳納增值稅？怎樣確認(rèn)收入和稅前扣除？
2.3.2融資租賃房產(chǎn)，甲公司怎樣繳納營業(yè)稅和土地增值稅？房產(chǎn)稅和土地使用稅由誰繳納？
2.3.3怎樣判定融資租賃和分期收款？它們的主要區(qū)別是什么？
2.3.4融資性售后回租設(shè)備，承租方是否繳納增值稅？怎樣進(jìn)行會計處理？出租方怎樣繳納增值稅？
2.3.5經(jīng)營性售后回租設(shè)備，承租方出售設(shè)備是否繳納增值稅？出租方是否適用增值稅差額征稅政策？
2.3.6只簽訂了《售后回租協(xié)議》，沒有實(shí)質(zhì)業(yè)務(wù)如何進(jìn)行稅務(wù)處理？
2.3.7售后返租商品房如何進(jìn)行稅務(wù)處理？
2.3.8公司為職工租房，是否并入工資薪金計算扣繳個人所得稅？
（三）租金及其支付方式的涉稅疑難解析
1、提前收�。ㄖЦ叮┳饨鸬亩悇�(wù)問題
3.1.1收取租賃押金是否繳納營業(yè)稅？怎樣進(jìn)行賬務(wù)處理？
3.1.2以租賃押金抵頂違約金，出租方是否納稅？承租方怎樣稅前扣除？
3.1.3預(yù)收租房定金應(yīng)當(dāng)在什么時間繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅？
3.1.4租賃合同未實(shí)際履行預(yù)收定金不退還的，出租方是否納稅？承租方怎樣稅前扣除？
3.1.5跨年度提前收取租金，出租方怎樣繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅？承租方怎樣稅前扣除？
3.1.6跨年度提前一次性收取租金，出租方怎樣繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅？承租方怎樣稅前扣除？
3.1.7租入房產(chǎn)的裝修費(fèi)，是否增加房產(chǎn)原值？提前結(jié)束租賃的裝修費(fèi)，承租方怎樣稅前扣除？
3.1.8籌建期內(nèi)支付的租金，承租方怎樣進(jìn)行賬務(wù)處理和稅前扣除？
2、滯后收取（支付）租金的稅務(wù)問題
3.2.1按年遞增收取租金，出租方怎樣繳稅？承租方怎樣稅前扣除？
3.2.2跨年度滯后收取租金，出租方怎樣繳稅？承租方怎樣稅前扣除？
3、混合收�。ㄖЦ叮┳饨鸬亩悇�(wù)問題
3.3.1寫字樓同時收取租金和水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)，出租方怎樣開具發(fā)票？承租方怎樣進(jìn)行稅前扣除？
3.3.2物業(yè)公司統(tǒng)一代收代繳的租金、物業(yè)費(fèi)和水電費(fèi)，怎樣繳稅？承租方怎樣稅前扣除？
4、無租使用或免收租金的稅務(wù)問題
3.4.1無租使用房產(chǎn)怎樣繳稅？
3.4.2免租期怎樣繳納房產(chǎn)稅？是否確認(rèn)收入？承租方怎樣稅前扣除？
四、課程目錄
案例1：甲公司租賃乙公司班車接送員工上下班， 租賃費(fèi)每月15000元，乙公司開具增值稅專用發(fā)票注明價款13513.51元，稅額1486.49元。
問題：
怎樣進(jìn)行會計處理？
‚其進(jìn)項(xiàng)稅額能否從銷項(xiàng)稅額中抵扣？
ƒ能否稅前扣除，是否存在稅會差異？
案例2：甲乙兩公司簽訂合作建房協(xié)議，協(xié)議規(guī)定甲出地，乙出資。房屋建成后，產(chǎn)權(quán)歸甲方，乙公司使用10年后交還甲方。乙使用期間，每年向甲交納5萬元租金。房屋于2013年7月底建成，雙方確認(rèn)建房成本800萬元，公允價值1000萬元。2013年8月1日乙方向甲方支付至2014年7月31日期間的租金5萬元。
問題：
甲公司和乙公司分別怎樣進(jìn)行會計處理？
‚就合作建房業(yè)務(wù)，甲公司和乙公司是否繳納營業(yè)稅，分別怎樣繳納？
ƒ甲公司和乙公司分別怎樣確認(rèn)收入和稅前扣除，是否存在稅會差異？
④是否存在稅收籌劃空間？
案例3：甲商場以統(tǒng)一招租、統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一開票的模式對外聯(lián)營，乙公司等58戶商家簽約進(jìn)駐商場，根據(jù)協(xié)議約定，甲分別向乙等58戶商家按照保底+20%收入抽成的方式獲取收益。商戶必須按照收入全額給甲商場開具17%增值稅專用發(fā)票，否則扣減相應(yīng)稅款后再結(jié)算款項(xiàng)。2013年甲公司保底收費(fèi)共計2000萬元，收銀統(tǒng)計58戶商家全年總進(jìn)賬5.6億，甲公司從中抽成1.12億。
問題：
聯(lián)營定性：租賃業(yè)務(wù)？購銷業(yè)務(wù)？代銷業(yè)務(wù)？
‚稅會差異在哪里？
ƒ商戶應(yīng)該提供什么樣的發(fā)票？
案例4：甲公司與乙公司簽訂協(xié)議，約定甲向丙購買一臺價值500萬元（含稅）的設(shè)備，再出租給乙，甲支付安裝費(fèi)和保險費(fèi)50萬元，初始直接費(fèi)用各1萬元。設(shè)備使用年限5年，自2013年1月1日起，租期4年，每年末支付租金150萬元，乙公司擔(dān)保設(shè)備余值10萬元。租賃期滿，乙可選擇行使購買權(quán)。假定甲為依法成立的租賃公司（增值稅一般納稅人），年利率為7%。
問題：
業(yè)務(wù)定性：融資租賃？經(jīng)營租賃？
‚出租方怎樣進(jìn)行會計處理？
ƒ出租方怎樣進(jìn)行所得稅處理？
④出租方是否存在稅會差異？
案例5：甲公司與乙公司簽訂協(xié)議，約定甲向丙購買一臺價值500萬元（含稅）的設(shè)備，再出租給乙，甲支付安裝費(fèi)和保險費(fèi)50萬元，初始直接費(fèi)用各1萬元。設(shè)備使用年限5年，自2013年1月1日起，租期4年，每年末支付租金150萬元，乙公司擔(dān)保設(shè)備余值10萬元。租賃期滿，乙可選擇行使購買權(quán)。假定甲為依法成立的租賃公司（增值稅一般納稅人），年利率為7%。
問題：
承租方怎樣進(jìn)行會計處理？
‚承租方怎樣進(jìn)行所得稅處理？
ƒ承租方是否存在稅會差異？
案例6： 甲公司與乙公司簽訂租房協(xié)議，約定的租期為2013年9月1日起2015年8月31日，租金總額120萬元，乙公司分別于2013年9月10日和2014年9月10日兩次支付。
問題：
提前分次收取租金，出租方怎樣進(jìn)行會計處理？
‚提前分次收取租金，出租方怎樣進(jìn)行所得稅處理？
ƒ是否存在稅會差異？
延伸案例：甲公司與乙公司于2013年12月28日簽訂租房協(xié)議，租期自2014年1月1日至2023年12月31日，年租金100萬元，約定合同簽訂當(dāng)日乙公司預(yù)付定金20萬元，房屋于2014年1月1日交付使用。
問題：
預(yù)收定金，出租方怎樣進(jìn)行會計處理？
‚預(yù)收定金，出租方怎樣進(jìn)行所得稅處理？
ƒ是否存在稅會差異？
案例7：甲公司與乙公司簽訂租房協(xié)議，約定的租期為2013年9月1日起至2015年8月31日止，年租金60萬元，乙公司于2013年9月1日一次性收取了兩年租金共計120萬元。
問題：
提前一次性收取租金，出租方怎樣進(jìn)行會計處理？
‚提前一次性收取租金，出租方怎樣進(jìn)行所得稅處理？
ƒ是否存在稅會差異？是否存在稅務(wù)籌劃空間？
案例8：乙公司租賃甲公司綜合樓經(jīng)營酒店，租期10年，自2013年1月1日至2022年12月31日。合同約定第1年租金36萬元，第二年39.6萬元，依此類推，每年遞增10%。租期內(nèi)年平均租金57.38萬元。
問題：
出租方怎樣進(jìn)行會計處理？
‚出租方怎樣進(jìn)行所得稅處理？
ƒ承租人怎樣進(jìn)行會計處理？
④承租人怎樣進(jìn)行所得稅處理？
⑤是否存在稅會差異？

《透視租賃業(yè)務(wù)中稅會差異的玄機(jī)》所屬分類
財務(wù)稅務(wù)

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房地產(chǎn)企業(yè)會計稅務(wù)培訓(xùn)、

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